立志財団には、さまざまな分野の専門家がコンサルタントとして在籍しています。
今回は不動産の専門家である竹内靖治さんにお話を伺い、その知見をまとめました。
- 不動産を売りたい・貸したい
- 相続したけれど扱いに困っている
- 不動産契約の内容に不安がある
といった悩みや課題を抱えている方に向けた内容になっています。
自分たちの組織の場合はどうなのか、具体的な話を聞きたい場合は、無料個別相談も受け付けていますので、ご活用ください。
竹内靖治（たけうちやすはる）
トラストファーム株式会社 代表取締役
不動産鑑定士・相続診断士
相続不動産のお悩みを解決し、相続不動産オーナーのための伴走をしている。
得意分野はお金、不動産、相続。
不動産に関する“困った”を解決
――専門分野を教えてください。
専門分野は不動産です。
もともとは、私の両親が不動産業をやっていまして、不動産は幼い頃から身近なものでした。姉も弟も不動産業をやっています。
両親をはじめ、うちは比較的いい家族関係だと思うんです。父親も母親もよくしてくれて、ずっと私がやることを応援をしてくれたので。
そういった想いを繋げていきたいという想いで、『絆を紡ぐ』という志のもとで活動をしています。
そんな両親の姿を見て、大学から不動産の勉強をして、不動産に関する鑑定評価・コンサルティングを13年程やっていました。
そして不動産鑑定士として独立しましたが、売買もやってくれないかという依頼を受けるようになったので、独立をきっかけに宅建業の免許を取得し、不動産売買も請け負うようになりました。
売買に関する相談は弁護士や司法書士の方からの依頼がほとんどで、相談内容としては9割以上が相続不動産に関する相談です。
相談内容として多いのは、両親が亡くなって、両親の家を維持できないから売却したいけれどどうしたらいいか、まずはどこから手を付けたらいいか、といった相談です。
相続以外でも投資用の物件を買ってしまったけれど売りたいとか、マイホームのローン返済が厳しいから売りたいといったご相談も多いですね。
不動産を通してお客様の想いを実現
――どのような人を対象にしていますか？
持っている不動産をどうしたらいいかお困りの方が対象になります。
具体的には、これから不動産を買いたい・借りたいという方よりも、売りたい・貸したいという方が対象です。
不動産には、売る、貸す、建て替えてアパートにして家賃収入にするといった方法があります。
ですが、それらの方法の中で何を選んだらよいのかを相談したくても、売買専門の会社にもっていくと“売りましょう”となりますし、賃貸専門の会社に行くと“貸しましょう”という話になります。
不動産の扱い方は相談先によって決まってしまうんです。
なので、“売りたい”“貸したい”“建て替えたい”と決めてそれらの会社に相談するのはよいのですが、どうしたらいいのか、ぼやっとした形で相談する先ではないんですね。
よくあるのは、不動産を持っていても困るということで、不動産会社に相談に行くパターンです。行くと大抵は「じゃあ売りましょう」という形になってしまうんですね。なぜかというと、売って仲介手数料を稼ぐことが不動産会社の仕事だからです。
ですが、不動産の状況とお客様の状況によってアドバイスは変わってきますので、これだと、本当はどうしたいのかというお客様のニーズには合いません。
なので私は、細かくヒアリングをして、その方たちの状況や要望に合わせて、どのような方法が良いかを一緒に考え、提案をしています。
一般的には会社の売り上げを上げることが優先されるので、なかなかこのような相談を受けている不動産関連の会社はありません。
ですが私は、仕事をする上で、単に売り上げを上げるだけだと虚しい感覚になります。
一時的にはお金が入ってきてうれしいのですが、それよりもお客様の悩みを解決することが楽しいと思いながらやっています。
やっぱり人の想いを実現して、そこでお客様に充実感を持ってもらって、それでお金を稼ぐ方がやりがいがありますよね。
これまでの不動産の様々な経験とこのような想いから、目先のお金ではなくて、お客様の想いを実現できるお手伝いを出来たらなと思ってやっています。
あとは会社としては売買の相談がメインなので、賃貸の仲介はやっていませんが、私自身が物件のオーナーでもあります。
貸し借りの経験はたくさんあり、賃貸の方も詳しいので、賃貸のご相談も承れます。
不動産売買からその後の手続き、セカンドオピニオンまで幅広く対応
――あなたのコンサルティングを受けた方はどのような変化がありましたか？
①安心して契約に臨めた。
不動産業界はあまりよく思われていないためか、賃貸の契約を結ぶ時に不動産会社から騙されているんじゃないかと気にされる方がいらっしゃいます。
そのような契約の内容や請求書の内容に不安がある方から、内容を確認してほしいというご相談がありました。
書類を拝見して、この内容であれば業界の一般的な内容ですよ、とお答えしたところ、安心感をもって契約に臨んでいただけました。
不動産業界の営業マンだと、不動産業界のことがよく分からないお客様に対して「不動産業界だとこれは普通ですよ」と説明しちゃうんですよね。
そう言われてしまうと、相場より高額だったとしても、これが普通なのかなと思って言われるがままになってしまいますよね。
ですので、不動産周りでわからないことがあれば、セカンドオピニオン的にまずはお気軽にご相談いただけたらと思います。
➁税金が2千万円お得に
不動産を売った後に確定申告をしますが、申告書の作り方によって税金の金額が変わってきます。
１億１千万円の土地を売ったお客様は、私が確定申告のコンサルに入ったことで、税金が2千万円ほど安くなりました。
不動産の売買だけでなく、その後の税金の手続き的なご相談もいただければ、提携の税理士と一緒にやることができます。
③相場よりも高額で売却
不動産の売却にあたって、お客様の希望金額が相場よりも高い場合が大変で、売り方にも工夫が必要です。
お客様の希望金額が相場よりもやや高く、なかなか買い手が見つからない不動産がありました。
3人で相続をされた不動産だったので、お客様ご本人以外の意向もあって、なかなか意見がまとまらずに大変だったのですが、売上金額を維持して反響を増やすために広告費を出していただくことになりました。
通常お客様から3%の手数料をもらいますが、その手数料以外に買主さんを見つけてくれた方には100万~200万円の手数料を払いますよ、という広告費です。
手数料が多くもらえると業者さんはたくさん動いてくれますから、それで希望金額は下げずに成約に繋がりました。
結果的には価格を落とすことと広告費を出すことは同じですが、売値をなるべく高くというご希望でしたので、お客様も他の相続人の方も皆さんの希望金額で売れてご満足いただけました。
相続はいろんなごたごたがあってもめますよね。いろんな利害関係者の方がいらっしゃるので、ただ不動産をやりましょうというのではなくて、相続人の仲や、ちゃんと合意形成が取れているかとか、見えないところもリサーチしています。
不動産に関するお悩みはまずご相談ください
――これからコンサルティングを受ける方へメッセージ
不動産に関して悩みがあれば、私がいるということを思い出していただけたらと思います。
私の仕事は、お客様のお悩みをヒアリングして、ニーズに沿う方針を一緒に立てていくことです。
気軽にご相談していただいて、あなたの思う道筋を一緒に立てていきましょう。
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